0336章 长置集团的未来（下）
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李悦没有细说，但仅仅只是这种粗线条的大框架，就已经足够引起李梁栋三人反思了。
在老李、贺思山皱眉苦思，而余成和奋笔疾书时，李悦走回沙发前坐下，端起茶水轻轻抿了几口，静等他们消化自己的建议。
“你的提法很新颖，也很有见地。不过，虽然大势如此，但如果没有具体的执行方案，最终你所谓的城市综合体，最终结果还不是如同兴海集团一样。说实在的，兴海现如今虽说有一两座商厦，但盈利能力很低，资金基本都被套在了商厦上面，也无力大规模发展。我听人说，赵兴海已经有意将商厦整体出售，转战商品房楼盘市场了。”李梁栋沉吟片刻后，先是肯定了李悦的想法，然后又将自己的疑惑道出。
“是啊，小悦，赵兴海自己都已经撑不下去了，我们这时候再进入商业地产市场，是不是风险太大了点儿！”贺思山也有相同的疑惑。
李悦稍想了想，“具体的方案等我以后有时间再说，我先把大体的想法说说。我认为兴海集团的发展模式事实上是一种以商业地产为单一业务的发展模式，这种模式因为房地产开发的短期现金投入额度巨大，而商业地产的租金收入虽然稳定但回收速度漫长，实际上是无法满足企业在商业地产开发期和运营初期的资金需求的，所以兴海集团的生存非常艰难，也造成他们现在要改弦易辙的根本原因。像是这种模式的发展，要求企业必须有雄厚的资金资本，兴海集团的体量小了，自然无法承受。
而如果你们长置集团……”
“别什么你们我们的，这长置集团现在虽然是你老子我在经营，但也是你的产业，有必要分的这么明白吗！？还有，什么叫你以后有时间再说？今天散会以后你就给我老老实实把方案拿出来，一会儿思山你给他把入职办理一下，这小子属驴的，得抽着鞭子干活儿！”老李一听到“你们长置集团”这种说法，眉头顿时皱起，忍不住打断了李悦的话。
“……”小李子对此唯有白眼以对。
“怎么不吭声了，继续说！”老李横眉说道。
“我们长置集团如果要进入商业地产市场，必须要注意资金现金流平衡。别看长置集团的体量大，盈利能力强，但绝对也顶不住商业地产对现金的巨量吞噬。所以，大量优质商业物业沉淀大宗资产和解决短期地产开发快速发展的资金再循环就是实现长置集团财务稳健的关键。”
“有没有具体的想法？”老李问道。
“有。以售养租！”李悦振声答道。
“哦！？以售养租？”李梁栋有点儿懵，“集团现在的发展战略不就是靠房地产开发盈利然后收购和开发商用楼么？！”
“呵！”李悦闻言冷笑出声。
“你皮痒了是不是！”被儿子冷笑声整的很没面子的李梁栋恼了。
“没有！”老李真个发威了，李悦还是胆儿颤的，“这是不同的概念！”
“先给你记下了，你先把事儿说清楚，再敢怪声怪气的，给老子仔细你的皮！”李梁栋挥挥手。
“无论是咱们集团还是兴海集团的商业地产发展战略从本质上来讲是做商业平台，是平台商。而我所谓的商业地产——城市综合体则不同。首先，我的目的是要做一个封闭的商业生态圈，以长置的商业地产，我初步想法是以长置广场为核心，从拿地、设计、规划、建设、招商、管理都是由我们自己把控。整个长置广场占地达到10到20万平方、建筑面积达到40到80万平米，特别是商业面积规模大概在15到20万平米，广场中要涵盖星级酒店、写字楼、酒店式公寓、超级购物中心、商业街区、广场及高档居住社区等房地产形态。让长置广场最终成为一个完整的生态链，一站式的满足人们多元化消费需求，给所有到长置广场的民众创造可以愉悦体验一整天的感受。
其次通过订单地产，以集团的长置广场为招商主体签订一批有战略合作意向的商家，要让这些商家都跟着长置走，长置广场建到哪里，他们就把店铺开到哪里。先寻找有意向签约合作的客户，再根据客户所需拿地、规划、修建，其好处是资金链的稳定，谈妥客户以后，等商场开业的时候至少达到50%以上的店面已经租出去了，这样才能保证每一处长置广场都能做到满铺开业，这样租金更有保障。而且好处还不仅仅是这些，我们还可以将租出的商业面积带租赁合约向银行抵押，再获得一笔银行贷款，从而支撑开发所需资金。当然，除开这些合作商家，我们长置集团也可以依托长置广场这个项目，扩展集团业务，发展自营的长置百货商场、长置院线、长置KTV、长置五星级酒店等等核心的业务。当这些自营业务发展起来后，又能快速的支持长置广场满铺开业，形成良性循环。如此一来，集团就不再是一个单纯的房地产商，而会跨界发展成为一家商业豪门巨头。
第三点，我们的长置广场项目关注点首先其实是政府，这是前提。地方政府往往期望能通过项目辐射周边，产生更好的综合性效应，当我们完善前面两点后，长置广场的快速运营发展将会迎合地方政府的心态。要知道，我们的长置广场不仅有优秀的建筑设计，可以成为城市地标性建筑，同时也包涵着优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，可以充分解决政府在商业辐射效应方面的担忧。
首先我们选址上会离开城市核心商圈，选择城市副中心或新区中心，一方面可以降低拿地成本，另一方面也可以让政府小投入大产出，化解同其他同行在政府挂地出售时的恶劣竞争。这一点想必爸和贺叔近段时间深有体会了，地方政府现在对开发商准入本地房地产市场的条件开始有所限制，我们再坚持以往单纯的拿地建房卖房模式，政府根本不会把我们集团放在眼里，毕竟店大欺客，大家都求着有地在手的地方政府。但当我们的长置广场项目发展起来后则不然，我开始所谓的长置在哪里城市中心就在哪里可不是狂妄，而是事实。因为我们长置可以通过这个项目，在城市副中心或新区中心打造一个新的城市中心。
当我们做到这一点时，集团就可以借商业地产之名做到低价拿地，甚至是受地方政府邀请进入当地房地产市场，获得各种价格或是政策优惠。再者，当长置广场在全国获得一定知名度后，附属在长置广场上的住宅楼、办公楼也能实现成功高溢价销售，商业土地成本也自然下降。
最后，爸，你最关心的盈利问题，我所谓的以售养租，想必你已经看出来是怎么一回事儿了。以售养租跟兴海集团最大的不同就是打造我们的长置广场品牌效应，构建一站式消费生态圈，对广场核心商业只租不售，只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓。”
啪啪啪……
没等李梁栋回过味儿来，贺思山就兴奋的拍起手，然后手一指李悦，满脸激动的对李梁栋说道：“他完全可以胜任集团首席执行官职务！当个总经理助理屈才了！”
李悦没有细说，但仅仅只是这种粗线条的大框架，就已经足够引起李梁栋三人反思了。
在老李、贺思山皱眉苦思，而余成和奋笔疾书时，李悦走回沙发前坐下，端起茶水轻轻抿了几口，静等他们消化自己的建议。
“你的提法很新颖，也很有见地。不过，虽然大势如此，但如果没有具体的执行方案，最终你所谓的城市综合体，最终结果还不是如同兴海集团一样。说实在的，兴海现如今虽说有一两座商厦，但盈利能力很低，资金基本都被套在了商厦上面，也无力大规模发展。我听人说，赵兴海已经有意将商厦整体出售，转战商品房楼盘市场了。”李梁栋沉吟片刻后，先是肯定了李悦的想法，然后又将自己的疑惑道出。
“是啊，小悦，赵兴海自己都已经撑不下去了，我们这时候再进入商业地产市场，是不是风险太大了点儿！”贺思山也有相同的疑惑。
李悦稍想了想，“具体的方案等我以后有时间再说，我先把大体的想法说说。我认为兴海集团的发展模式事实上是一种以商业地产为单一业务的发展模式，这种模式因为房地产开发的短期现金投入额度巨大，而商业地产的租金收入虽然稳定但回收速度漫长，实际上是无法满足企业在商业地产开发期和运营初期的资金需求的，所以兴海集团的生存非常艰难，也造成他们现在要改弦易辙的根本原因。像是这种模式的发展，要求企业必须有雄厚的资金资本，兴海集团的体量小了，自然无法承受。
而如果你们长置集团……”
“别什么你们我们的，这长置集团现在虽然是你老子我在经营，但也是你的产业，有必要分的这么明白吗！？还有，什么叫你以后有时间再说？今天散会以后你就给我老老实实把方案拿出来，一会儿思山你给他把入职办理一下，这小子属驴的，得抽着鞭子干活儿！”老李一听到“你们长置集团”这种说法，眉头顿时皱起，忍不住打断了李悦的话。
“……”小李子对此唯有白眼以对。
“怎么不吭声了，继续说！”老李横眉说道。
“我们长置集团如果要进入商业地产市场，必须要注意资金现金流平衡。别看长置集团的体量大，盈利能力强，但绝对也顶不住商业地产对现金的巨量吞噬。所以，大量优质商业物业沉淀大宗资产和解决短期地产开发快速发展的资金再循环就是实现长置集团财务稳健的关键。”
“有没有具体的想法？”老李问道。
“有。以售养租！”李悦振声答道。
“哦！？以售养租？”李梁栋有点儿懵，“集团现在的发展战略不就是靠房地产开发盈利然后收购和开发商用楼么？！”
“呵！”李悦闻言冷笑出声。
“你皮痒了是不是！”被儿子冷笑声整的很没面子的李梁栋恼了。
“没有！”老李真个发威了，李悦还是胆儿颤的，“这是不同的概念！”
“先给你记下了，你先把事儿说清楚，再敢怪声怪气的，给老子仔细你的皮！”李梁栋挥挥手。
“无论是咱们集团还是兴海集团的商业地产发展战略从本质上来讲是做商业平台，是平台商。而我所谓的商业地产——城市综合体则不同。首先，我的目的是要做一个封闭的商业生态圈，以长置的商业地产，我初步想法是以长置广场为核心，从拿地、设计、规划、建设、招商、管理都是由我们自己把控。整个长置广场占地达到10到20万平方、建筑面积达到40到80万平米，特别是商业面积规模大概在15到20万平米，广场中要涵盖星级酒店、写字楼、酒店式公寓、超级购物中心、商业街区、广场及高档居住社区等房地产形态。让长置广场最终成为一个完整的生态链，一站式的满足人们多元化消费需求，给所有到长置广场的民众创造可以愉悦体验一整天的感受。
其次通过订单地产，以集团的长置广场为招商主体签订一批有战略合作意向的商家，要让这些商家都跟着长置走，长置广场建到哪里，他们就把店铺开到哪里。先寻找有意向签约合作的客户，再根据客户所需拿地、规划、修建，其好处是资金链的稳定，谈妥客户以后，等商场开业的时候至少达到50%以上的店面已经租出去了，这样才能保证每一处长置广场都能做到满铺开业，这样租金更有保障。而且好处还不仅仅是这些，我们还可以将租出的商业面积带租赁合约向银行抵押，再获得一笔银行贷款，从而支撑开发所需资金。当然，除开这些合作商家，我们长置集团也可以依托长置广场这个项目，扩展集团业务，发展自营的长置百货商场、长置院线、长置KTV、长置五星级酒店等等核心的业务。当这些自营业务发展起来后，又能快速的支持长置广场满铺开业，形成良性循环。如此一来，集团就不再是一个单纯的房地产商，而会跨界发展成为一家商业豪门巨头。
第三点，我们的长置广场项目关注点首先其实是政府，这是前提。地方政府往往期望能通过项目辐射周边，产生更好的综合性效应，当我们完善前面两点后，长置广场的快速运营发展将会迎合地方政府的心态。要知道，我们的长置广场不仅有优秀的建筑设计，可以成为城市地标性建筑，同时也包涵着优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，可以充分解决政府在商业辐射效应方面的担忧。
首先我们选址上会离开城市核心商圈，选择城市副中心或新区中心，一方面可以降低拿地成本，另一方面也可以让政府小投入大产出，化解同其他同行在政府挂地出售时的恶劣竞争。这一点想必爸和贺叔近段时间深有体会了，地方政府现在对开发商准入本地房地产市场的条件开始有所限制，我们再坚持以往单纯的拿地建房卖房模式，政府根本不会把我们集团放在眼里，毕竟店大欺客，大家都求着有地在手的地方政府。但当我们的长置广场项目发展起来后则不然，我开始所谓的长置在哪里城市中心就在哪里可不是狂妄，而是事实。因为我们长置可以通过这个项目，在城市副中心或新区中心打造一个新的城市中心。
当我们做到这一点时，集团就可以借商业地产之名做到低价拿地，甚至是受地方政府邀请进入当地房地产市场，获得各种价格或是政策优惠。再者，当长置广场在全国获得一定知名度后，附属在长置广场上的住宅楼、办公楼也能实现成功高溢价销售，商业土地成本也自然下降。
最后，爸，你最关心的盈利问题，我所谓的以售养租，想必你已经看出来是怎么一回事儿了。以售养租跟兴海集团最大的不同就是打造我们的长置广场品牌效应，构建一站式消费生态圈，对广场核心商业只租不售，只卖非商业之外的产品如写字楼、公寓。”
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没等李梁栋回过味儿来，贺思山就兴奋的拍起手，然后手一指李悦，满脸激动的对李梁栋说道：“他完全可以胜任集团首席执行官职务！当个总经理助理屈才了！”