第1529章 把步子迈的再大一点
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陈庆东的话真的是越来越能说到商爱国的心坎里了，如果说商爱国刚才还只是把心里的天枰倾向了陈庆东，在又跟陈庆东聊了这些之后，商爱国算是彻底的认定了让陈庆东来出任市长助理一事。
不过，商爱国没有对陈庆东表示出来这一点，而是继续很有兴趣的跟陈庆东聊了起来。
“你认为以咱们市的条件，进行城市经营的落脚点应该放在哪里？咱们该采用什么样的经营模式？”商爱国问道。
“我认为以咱们市的条件，这个落脚点应该放在土地上面。自从国家把房地产树立为支柱产业之后，房地产业已经进入了一个快速发展的通道，学术界和各大专业机构中都有很多人预测，房地产业至少还会有十年的黄金时期！而在这黄金十几年中，房屋和土地的价格都将会大幅提高！根据这个预测，在未来的十年内，土地仍然是财政收入的主要来源。所以，咱们市在建设龙湾新城的时候，可以采用建立土地储备中心，盘活存量资产的经营模式。”陈庆东说道。
“我记得的当初在柳林县开发区工作的时候，就在土地上面做了不少文章，是吧？”商爱国笑着问道。
“呵呵，其实我当时也没有做多少工作，主要就是做了一点，就是成立了一个土地储备中心，由土地储备中心先投入一部分资金，把土地拿到手里，进行拆迁、平整、通路、通水、通电等一些列工作，把生地做成了熟地，然后再卖给开发商，以此来提高土地价格，增加财政收入。”陈庆东说道。
商爱国点点头，说道：“你这一点做的很好啊！通过这一点，也能说明你非常具有前瞻性！我认为，咱们市在开发龙湾新城的过程中，也完全可以采用这一个做法。”
陈庆东大胆的说道：“商市长，我有个冒昧的想法，不知道该不该说。”
商爱国抬了一下手，道：“但说无妨，不要有什么顾虑！”
陈庆东便说道：“当时我在南武县开发区开展这方面工作的时候，进行的不彻底，导致我们开发区政府手里囤积的土地有限，所以土地价格也不能由我们来控制。在这次开发龙湾新城的过程中，我觉得政府的步子可以迈的再大一点，市政府可以投入一笔资金，对新城区的所有土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖，由市政府完全垄断一级土地市场！”
商爱国的眼睛不由得又亮了一下，道：“由市政府完全垄断一级土地市场？”
商爱国不由得感叹，这个陈庆东的思想开放程度跟自己相比，真是有过之而无不及啊！
陈庆东坚定的说道：“对！由市政府完全垄断一级土地市场！这样做的好处是显而易见的！第一，市政府完全掌握了土地之后，就可以把地价的主动权掌握在自己手里，实现以地生财的最大化！第二，这样就为实现城市规划确定的用地功能提供了保证。咱们既然要建设一个面向未来的新城区，那就一定要做好科学的规划，而政府手里掌握了土地，也就有了按规划配置土地的实权，可以根据旧城改造、生产、生活用地的各种需求，做到对城市用地的规划、开发、建设、配套、经营、销售的六统一，从而使城市土地的管理由无序转化为有序经营，促进了城市土地资源的优化配置，也就为这个科学规划的顺利实行打下了基础！第三，通过垄断土地的一级市场，就可以控制城市土地周转的总量，并提供每年可出售的各类土地的数量，根据供需的均衡制定合理的土地价格，可以防止城市土地价格偏低或过高而造成的后遗症，同时，因城市资产升值而产生的级差地租，也可以及时收回。”
商爱国满含欣赏之情的说道：“你的这个想法非常好啊！我觉得其实咱们把步子还可以迈的再大一点！为什么只是在新城区这么搞呢？这么好的建议完全可以推广到咱们整个市区嘛！市里由国土局成立一个土地储备中心，投入资金，开始收购土地，等政府把土地全都收到手里来之后，不就是有了更大的主动权？”
陈庆东颇为惊讶的说道：“把全市的土地都储备起来？商市长，这可需要一大笔的资金啊！”
商爱国微笑道：“需要一大笔资金怎么了？咱们市财政目前来看还是比较宽裕的，而且全市这么多土地，也不可能一次性都进行全部开发啊，政府在储地、卖地的过程中，财政收入会越来越高的！”
陈庆东道：“您说的是！”
商爱国又问道：“除了土地之外，还应该怎么盘活存量资产？”
陈庆东道：“首先，我认为一个城市的存量资产应该分为两个方面，一个方面是有形的资产，另一个方面是无形的资产。有形的资产很好理解，比如土地、公路、桥梁、公交公司、自来水厂，甚至污水处理厂、垃圾处理厂等等，而无形的资产也有很多，比如户内外广告牌、公交车站的冠名权等等，这些都是可以盘活的！只要有效利用，都可以为政府增加收入！”
商爱国道：“公交公司、自来水厂，这可都是关系到民生的重要项目，如果交给了民间资本，恐怕会出乱子啊！”
陈庆东道：“商市长，您肯定也知道，政府出售公交公司、自来水厂的事已经在很多地方发生过了，这些地方的公交公司、自来水厂卖出去之后，有的起到了很好的效果，也有的出现了问题。我们如果想做这件事，可以专门针对这些情况做好调研，拿出来一个万无一失的方案。如果您觉得这些民生项目必须要掌握在政府手里，那也没有问题，完全可以采用股份制经营啊！政府在保证绝对控股的基础上，可以拿出来一部分股份对外出售，这也可以增加财政啊！当然了，我也就是这么简单一说，具体该怎么做，肯定还需要科学的调研和规划，然后再拿出来一个可行性意见。”
“不错，你的这个想法可以考虑。”商爱国说道，然后换了个话题，又问道，“你刚才说了，资金的来源主要有三个渠道，第一是政府财政，第二个是银行贷款，第三个是民间资金。对于政府财政，你的回答让我非常满意，至于银行贷款，这个没有什么好说的，现在你再谈谈如何才能有效的利用民间资金吧。”
陈庆东道：“对于利用民间资金，我认为归根结底只有一个办法，那就是必须要让民营资本的持有者赚钱。商人都是以逐利为本性的，如果没有利益可图，那么政府就算是再给他们讲爱国，讲为社会做贡献，他们也不会把钱投入进来的，而只要有利可图，那么这些商人就会蜂拥而至！在这个问题上，我觉得首先要做的，还是要解放思想，要主动的替这些投资者考虑清楚，如何才能让他们在参与城市化建设的过程中赚到钱！尤其是对于基础设施建设项目，由于这类项目的投资数量大、建设周期长、价格定得低、投资回报少等原因，以最求利润最大化为目标的民间资本将会很难愿意主动进入这个投资领域。所以我们政府可以建立一个基础设施项目投资回报补偿的办法，简单来说，就是谁投资、谁受益！另外，在引进资金的时候，除了我们国内的资金，我们也可以大力的吸引外资啊！据我的了解，外资现在对我们国内城市建设的意愿参与度还是非常高的！”
经过这一番聊天，陈庆东的情绪也被完全带动了，变得非常兴奋，又接着说道：“在具体的融资方式上，咱们可以大力拓宽融资渠道，创新金融产品，充分调动社会资本的积极性。比如TOT（即转让-经营-转让）模式和BOT（即建设-经营-转让）模式，就是近年来发展中国家普遍采用一种项目融资方式，这种方式不仅能够吸引国内外的资金，还能够有效吸引先进技术，改善和提高城市建设项目中的管理水平！除了这两种模式之外，现在还出现了PPP模式和BT模式，这些都是可以尝试的！”
“对于一些资质较好，预期盈利水平较高的项目，甚至可以尝试让其上市，从资本市场上募集资金。另外，对于有一些完全公益的民生项目，不存在盈利的可能性，或者是盈利的水平很低，对这样的项目，民间资本不会有直接参与的热情，这就需要完全由政府出资。针对这样的情况，政府也可以通过公开发行债券、或者是建立投资基金等等方式进行融资。”
陈庆东一口气说了这么多，才终于停顿下来，有些羞涩的笑了笑，说道：“不好意思了，商市长，我一激动不小心说多了。我刚说的这些想法都是我根据过往的工作经验临时总结出来的，不一定都可行，但是我认为，对于其中的一部分还是可以尝试的。”
商爱国对于陈庆东的这些建议没有直接表态，而是微笑着说道：“庆东，你回去之后，把咱们今天聊得这些当做一个课题好好的研究研究，形成一个书面的报告递交给我。我给你一个三天的时间，最多五天，由于时间比较紧，你也没必要写的太全面，尽量的把你的想法写出来就行，怎么样？”
陈庆东大约明白商爱国为什么要给他三到五天的时间来写这篇报告，因为公选最终结果公布只有一星期的时间了，他这篇报告或许会让商爱国最终确定下来市长助理的人选，因此他便郑重的点了点头，道：“好的，商市长！”
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陈庆东的话真的是越来越能说到商爱国的心坎里了，如果说商爱国刚才还只是把心里的天枰倾向了陈庆东，在又跟陈庆东聊了这些之后，商爱国算是彻底的认定了让陈庆东来出任市长助理一事。
不过，商爱国没有对陈庆东表示出来这一点，而是继续很有兴趣的跟陈庆东聊了起来。
“你认为以咱们市的条件，进行城市经营的落脚点应该放在哪里？咱们该采用什么样的经营模式？”商爱国问道。
“我认为以咱们市的条件，这个落脚点应该放在土地上面。自从国家把房地产树立为支柱产业之后，房地产业已经进入了一个快速发展的通道，学术界和各大专业机构中都有很多人预测，房地产业至少还会有十年的黄金时期！而在这黄金十几年中，房屋和土地的价格都将会大幅提高！根据这个预测，在未来的十年内，土地仍然是财政收入的主要来源。所以，咱们市在建设龙湾新城的时候，可以采用建立土地储备中心，盘活存量资产的经营模式。”陈庆东说道。
“我记得的当初在柳林县开发区工作的时候，就在土地上面做了不少文章，是吧？”商爱国笑着问道。
“呵呵，其实我当时也没有做多少工作，主要就是做了一点，就是成立了一个土地储备中心，由土地储备中心先投入一部分资金，把土地拿到手里，进行拆迁、平整、通路、通水、通电等一些列工作，把生地做成了熟地，然后再卖给开发商，以此来提高土地价格，增加财政收入。”陈庆东说道。
商爱国点点头，说道：“你这一点做的很好啊！通过这一点，也能说明你非常具有前瞻性！我认为，咱们市在开发龙湾新城的过程中，也完全可以采用这一个做法。”
陈庆东大胆的说道：“商市长，我有个冒昧的想法，不知道该不该说。”
商爱国抬了一下手，道：“但说无妨，不要有什么顾虑！”
陈庆东便说道：“当时我在南武县开发区开展这方面工作的时候，进行的不彻底，导致我们开发区政府手里囤积的土地有限，所以土地价格也不能由我们来控制。在这次开发龙湾新城的过程中，我觉得政府的步子可以迈的再大一点，市政府可以投入一笔资金，对新城区的所有土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖，由市政府完全垄断一级土地市场！”
商爱国的眼睛不由得又亮了一下，道：“由市政府完全垄断一级土地市场？”
商爱国不由得感叹，这个陈庆东的思想开放程度跟自己相比，真是有过之而无不及啊！
陈庆东坚定的说道：“对！由市政府完全垄断一级土地市场！这样做的好处是显而易见的！第一，市政府完全掌握了土地之后，就可以把地价的主动权掌握在自己手里，实现以地生财的最大化！第二，这样就为实现城市规划确定的用地功能提供了保证。咱们既然要建设一个面向未来的新城区，那就一定要做好科学的规划，而政府手里掌握了土地，也就有了按规划配置土地的实权，可以根据旧城改造、生产、生活用地的各种需求，做到对城市用地的规划、开发、建设、配套、经营、销售的六统一，从而使城市土地的管理由无序转化为有序经营，促进了城市土地资源的优化配置，也就为这个科学规划的顺利实行打下了基础！第三，通过垄断土地的一级市场，就可以控制城市土地周转的总量，并提供每年可出售的各类土地的数量，根据供需的均衡制定合理的土地价格，可以防止城市土地价格偏低或过高而造成的后遗症，同时，因城市资产升值而产生的级差地租，也可以及时收回。”
商爱国满含欣赏之情的说道：“你的这个想法非常好啊！我觉得其实咱们把步子还可以迈的再大一点！为什么只是在新城区这么搞呢？这么好的建议完全可以推广到咱们整个市区嘛！市里由国土局成立一个土地储备中心，投入资金，开始收购土地，等政府把土地全都收到手里来之后，不就是有了更大的主动权？”
陈庆东颇为惊讶的说道：“把全市的土地都储备起来？商市长，这可需要一大笔的资金啊！”
商爱国微笑道：“需要一大笔资金怎么了？咱们市财政目前来看还是比较宽裕的，而且全市这么多土地，也不可能一次性都进行全部开发啊，政府在储地、卖地的过程中，财政收入会越来越高的！”
陈庆东道：“您说的是！”
商爱国又问道：“除了土地之外，还应该怎么盘活存量资产？”
陈庆东道：“首先，我认为一个城市的存量资产应该分为两个方面，一个方面是有形的资产，另一个方面是无形的资产。有形的资产很好理解，比如土地、公路、桥梁、公交公司、自来水厂，甚至污水处理厂、垃圾处理厂等等，而无形的资产也有很多，比如户内外广告牌、公交车站的冠名权等等，这些都是可以盘活的！只要有效利用，都可以为政府增加收入！”
商爱国道：“公交公司、自来水厂，这可都是关系到民生的重要项目，如果交给了民间资本，恐怕会出乱子啊！”
陈庆东道：“商市长，您肯定也知道，政府出售公交公司、自来水厂的事已经在很多地方发生过了，这些地方的公交公司、自来水厂卖出去之后，有的起到了很好的效果，也有的出现了问题。我们如果想做这件事，可以专门针对这些情况做好调研，拿出来一个万无一失的方案。如果您觉得这些民生项目必须要掌握在政府手里，那也没有问题，完全可以采用股份制经营啊！政府在保证绝对控股的基础上，可以拿出来一部分股份对外出售，这也可以增加财政啊！当然了，我也就是这么简单一说，具体该怎么做，肯定还需要科学的调研和规划，然后再拿出来一个可行性意见。”
“不错，你的这个想法可以考虑。”商爱国说道，然后换了个话题，又问道，“你刚才说了，资金的来源主要有三个渠道，第一是政府财政，第二个是银行贷款，第三个是民间资金。对于政府财政，你的回答让我非常满意，至于银行贷款，这个没有什么好说的，现在你再谈谈如何才能有效的利用民间资金吧。”
陈庆东道：“对于利用民间资金，我认为归根结底只有一个办法，那就是必须要让民营资本的持有者赚钱。商人都是以逐利为本性的，如果没有利益可图，那么政府就算是再给他们讲爱国，讲为社会做贡献，他们也不会把钱投入进来的，而只要有利可图，那么这些商人就会蜂拥而至！在这个问题上，我觉得首先要做的，还是要解放思想，要主动的替这些投资者考虑清楚，如何才能让他们在参与城市化建设的过程中赚到钱！尤其是对于基础设施建设项目，由于这类项目的投资数量大、建设周期长、价格定得低、投资回报少等原因，以最求利润最大化为目标的民间资本将会很难愿意主动进入这个投资领域。所以我们政府可以建立一个基础设施项目投资回报补偿的办法，简单来说，就是谁投资、谁受益！另外，在引进资金的时候，除了我们国内的资金，我们也可以大力的吸引外资啊！据我的了解，外资现在对我们国内城市建设的意愿参与度还是非常高的！”
经过这一番聊天，陈庆东的情绪也被完全带动了，变得非常兴奋，又接着说道：“在具体的融资方式上，咱们可以大力拓宽融资渠道，创新金融产品，充分调动社会资本的积极性。比如TOT（即转让-经营-转让）模式和BOT（即建设-经营-转让）模式，就是近年来发展中国家普遍采用一种项目融资方式，这种方式不仅能够吸引国内外的资金，还能够有效吸引先进技术，改善和提高城市建设项目中的管理水平！除了这两种模式之外，现在还出现了PPP模式和BT模式，这些都是可以尝试的！”
“对于一些资质较好，预期盈利水平较高的项目，甚至可以尝试让其上市，从资本市场上募集资金。另外，对于有一些完全公益的民生项目，不存在盈利的可能性，或者是盈利的水平很低，对这样的项目，民间资本不会有直接参与的热情，这就需要完全由政府出资。针对这样的情况，政府也可以通过公开发行债券、或者是建立投资基金等等方式进行融资。”
陈庆东一口气说了这么多，才终于停顿下来，有些羞涩的笑了笑，说道：“不好意思了，商市长，我一激动不小心说多了。我刚说的这些想法都是我根据过往的工作经验临时总结出来的，不一定都可行，但是我认为，对于其中的一部分还是可以尝试的。”
商爱国对于陈庆东的这些建议没有直接表态，而是微笑着说道：“庆东，你回去之后，把咱们今天聊得这些当做一个课题好好的研究研究，形成一个书面的报告递交给我。我给你一个三天的时间，最多五天，由于时间比较紧，你也没必要写的太全面，尽量的把你的想法写出来就行，怎么样？”
陈庆东大约明白商爱国为什么要给他三到五天的时间来写这篇报告，因为公选最终结果公布只有一星期的时间了，他这篇报告或许会让商爱国最终确定下来市长助理的人选，因此他便郑重的点了点头，道：“好的，商市长！”
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